Was ist mein Haus wert?
Den aktuellen Hauswert/Marktwert ermitteln/schätzen
Verkehrswert (Marktwert):
Definition laut Baugesetzbuch § 194: „Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“
Auch beim Häuserkauf sollte man sich als erstes, wie auch schon bei der Wertermittlung bei Grundstücken, mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens einen groben Überblick über die Marktpreise verschaffen. Dabei vergleichen Sie die erzielten Verkaufspreise für Häuser bzw. Immobilien in gleicher oder vergleichbarer Größe und Lage, die in den letzten 3 bis 6 Monaten erreicht wurden. Falls zu wenige passende Vergleichsobjekte zu Verfügung stehen, kann man auch mit Durchschnittswerten arbeiten. Wichtig ist allerdings, dass Sie sich nicht an den Angeboten orientieren, sondern an den tatsächlich gezahlten Summen. Denn die Angebote der privaten Hausverkäufer orientieren sich oft nach dem Sachwert (Bodenwert + Herstellungskosten + X). Der eigentliche Marktwert kann je Verkäuflichkeit/Vermietbarkeit, Marktgängigkeit und Bewirtschaftungskosten stark vom Sachwert abweichen und den Preis um bis zu 50% drücken. Beispiele sind kleine/günstige Häuser auf teuren Grundstück und umgekehrt, oder Häuser in Gebieten mit rückläufigen Bevölkerungszahlen.
Die durchschnittlichen Herstellungskosten ermittelt man über die Normalherstellungskosten (NHK) von 2000. Die dort ermittelten Werte muss man jeweils mit dem Multiplikator des Herstellungsjahres multiplizieren, um die Durchschnittskosten zu erhalten. Es soll allerdings beachtet werden, dass z.B. die Löhne etc. je nach Region unterschiedlich ausfallen können. Darum lohnt es sich bei einem Neubau überregional nach Baufirmen und Bauunternehmen zu suchen und die Preise zu vergleichen.
Beleihungswert geringer:
Der Beleihungswert eines Hauses / Immobilie ist der Wert, von dem aufgrund der aus dem langfristigen Marktgeschehen abgeleiteten Erkenntnisse zum Bewertungszeitpunkt auf der Basis der dauerhaften, zukunftssicheren Merkmale mit hoher Sicherheit erwartet werden kann, dass er über einen langen, in die Zukunft gerichteten Zeitraum im normalen Geschäftsverkehr realisiert wird. [Quelle:http://www.hypverband.de]
Die Banken legen mit Hilfe eines Beleihungswertes die Höhe eines zu gewährenden Kredits fest, der z.B. wiederrum zur Baufinanzierung genutzt werden kann. Im Vordergrund steht dabei die Sicherheit des Kredits. Deshalb entspricht der Beleihungswert dem Preis, der mit hoher Sicherheit über den Beleihungszeitraum erzielt werden kann. Aus diesem Grund darf der Wert den Verkaufswert (Marktwert) der Immobilie nicht übersteigen, da Überbewertungen vermieden werden sollen.